Д.Баянзул: Ипотекийн зээлээр 60 мянган өрхийн 180-200 мянган иргэн орон байртай болсон
Монголбанкнаас Ипоте­кийн зээлийн тайлан гар­сантай холбогдуулан тус банкны Мөнгөний бодлого судалгааны газрын ахлах эдийн засагч Д.Баянзултай бидний нэрлэж заншсан Орон сууцны найман хувийн зээлийн асуудлаар ярилцлаа.

-Өнөөдрийн байдлаар ипотекийн буюу найман ху­­вийн зээлд хэдэн иргэн хам­рагдаад байна вэ?

“Орон сууцны ипоте­кийн санхүү­жил­­­тийн тогт­вортой тогтолцоог бүр­дүү­­лэх” дэд хөтөлбөрийн хү­­рээнд хэрэг­жиж буй най­ман хувийн хүүтэй ипо­те­кийн зээлийн хөтөл­бөрийн статистик мэ­дээл­лээр 2014 оны долоодугаар сарын байд­лаар най­ман ху­вийн хүү­тэй орон сууц­ны ипо­те­кийн зээлийн үлдэгдэл 1.7 их наяд төгрөг буюу банкуудын олгосон нийт ипотекийн зээлийн үлдэгд­лийн 70 хувийг эзэлж байна.

Зээлдэгчийн тоог авч үзвэл, хөтөлбөр хэрэг­жиж эх­лэхээс өмнөх үетэй харь­цуу­лахад нийт зээлдэгчийн тоо 1.8 дахин өсч орон сууц­ны зээлд хамрагдсан ир­гэдийн тоо 60 мянгад хүрс­нээс 40 мянган зээлдэгч нь найман хувийн хүүтэй зээ­лийн хөтөлбөрөөс, үлдсэн нь банкны өөрийн эх үүсвэр болон бусад эх үүсвэрээс санхүүжигдсэн байна.

-Зээл авсан иргэдийг Улаан­баатар, хөдөө орон нут­гаас гэж ангилвал?

-Орон сууцны найман хувийн хүүтэй ипотекийн зээлийн хөтөлбөр нь банкуу­дын салбар нэгжээр дам­жин хөдөө орон нутагт ч ам­жилт­тай хэрэгжиж байна.

Энэ нь хөдөө орон нут­гийн ир­гэдэд олгосон нийт ипо­­текийн зээлийн үлдэг­дэл 568 тэрбум төгрөгт хүр­­сэн, зээлдэгчийн тоо 21 мянга буюу нийт зээл­дэгчийн 35 хувийг эзэлж байна.

Хөтөлбөрийн үр дүн нь хөдөө орон нутагт стандарт хангасан барилгын нийлүүлэлт нэмэгдэх, иргэдэд тогтвортой ажиллах хүсэл эрмэлзэл бий болох, хотыг чиглэсэн шилжилт хөдөлгөөн саарах, төвлөрөл багасах, орон нутгийн хөгжил зэрэг олон эерэг дам нөлөөг богино болон урт хугацаанд үзүүлэх юм.

-Монголбанкнаас гаргасан тайланг харахад зарим аймагт зээл олголт өндөр, заримд нь харьцангуй бага байгаа нь харагдаж байна?

-Ипотекийн зээлийн тайлангаас харахад Дархан-Уул, Орхон, Дорноговь зэрэг аймагт орон нутгийн ипотекийн зээлийн 40 гаруй хувь ногдож байна.

Энэ нь тухайн бүс нутгийн хөгжил, хүн амын төвлөрөл, бизнесийн орчин, ажлын байр, иргэдийн тогтвортой орлого гээд олон хүчин зүйлээс хамаарна.Тухайлбал, Дархан-Уул, Орхон аймаг хүн ам төвлөрсөн, хотжилт эрчимтэй явагдаж байгаа. Харин Дорноговь нь Замын-Үүд боомтын нөлөөгөөр бизнесийн орчин нь бусад аймгаас илүү гэх мэт үзүүлэлтээс хамаарч зээл олголтын байдал харилцан өөр байна.

-Найман хувийн зээл иргэдэд маш хэрэгтэй зээл. Цаашид тогтвортой олгоод явахад ямар хүчин зүйл эерэгээр нөлөөлөх вэ. Ямар ч төр засаг солигдсон зээлийн үргэлжлэх хугацаа, дахин олголт тогтвортой байх нь чухал байна. Энэ талаар?

-Монголбанкны ерөнхийлөгч, Барилга, хот байгуулалтын сайдын 2013 оны 1 дүгээр сарын 9-ний өдрийн А-2/06 тоот хамтарсан тушаалаар “Барилгын салбарыг дэмжих, улмаар орон сууцны үнийг тогтворжуулах” дэд хөтөлбөрийг батлан гаргасан. Энэхүү дэд хөтөлбөр нь барилгын нийлүүлэлт болон эрэлтийг дэмжсэн хоёр хэсэгтэй бөгөөд эрэлтийг дэмжих хөтөлбөр нь “Орон сууцны санхүүжилтийн урт хугацааны тогтвортой тогтолцоог бий болгох” буюу бидний хэлж заншсанаар найман хувийн хүүтэй ипотекийн зээлийн хөтөлбөр юм.

Хөтөлбөр хэрэгжиж эхлэхээс өмнө бидэнд ямар асуудал тулгарч байсан бэ гэвэл банкны богино хугацаатай эх үүсвэрээр 10-15 жилийн хугацаатай ипотекийн зээлийг хэрхэн санхүүжүүлэх, иргэдийн төлбөрийн чадвар, хуримтлалын түвшин бага манай улсын хувьд 15-16 хувийн хүүтэй зээл, 30 хувийн урьдчилгаа төлбөрийн шаардлагыг иргэд хэрхэн хангаж зээлд хамрагдах зэрэг нь ипотекийн захын тэлэлтийг хязгаарлаж байсан.

Тэр үед банкуудын олгосон ипотекийн зээлийн үлдэгдэл 986.2 тэрбум төгрөг буюу ДНБ-ий зургаан хувь, нийт зээлийн үлдэгдлийн 12 хувь, банкуудын сарын дундаж зээл олголт 36 тэрбум төгрөг, нэг зээлдэгчид ногдох зээлийн хэмжээ 30 сая төгрөг, зээлдэгчийн тоо 32 мянга байсан.Тиймээс Монголбанк Засгийн газартай хамтран ипотекийн хоёрдогч захад суурилсан орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцоог бий болгох ажлыг хэрэгжүүлж эхэлсэн. Энэхүү шинээр бий болгосон системийн гол санаа нь ипотекийн зээлд шаардлагатай байгаа урт хугацааны эх үүсвэрийг хөрөнгийн захаас бий болгож, ипотекийн зээлийг санхүүжүүлэх юм. Ингэхийн тулд үнэт цаасжуулалтын үйл ажиллагааг шинээр нэвтрүүлж, хэрэгжүүлэх шаардлагатай болсон.

-Үнэт цаасжуулалт гэдэг нь ямар учиртай юм бэ?

-Банк ипотекийн зээлийг ангилан багцалж, хоёрдогч зах дээр арилжаалах, тэрхүү зээлийн багцыг худалдан авсан этгээд түүгээр баталгаажсан үнэт цаас гаргаж, хөрөнгө оруулагчдад худалдан эх үүсвэр бий болгох үйл явц юм.
Энэхүү бий болгосон эх үүсвэрээр дахин ипотекийн зээл олгоно. Энэ утгаараа урт хугацаанд тогтвортой ажиллаж чадах систем юм.

Гэвч энэ үйл ажиллагаа нь хууль эрх зүйн нарийн зохицуулалт, хур­дан шуурхай хөрөнгийн бүртгэл, эрхийн шилжүүлэг, зээлийн бичиг баримтын иж бүрэн бүрдэл, даатгалын зохистой тогтолцоо гээд олон талыг хамарсан нарийн төвөг­тэй үйл ажиллагааг шаарддаг. Гэсэн хэдий ч манай улсад анх удаа үнэт цаасжуулалтын үйл ажиллагааг Сан­хүүгийн зохицуулах хороо, Монголбанк, Улын бүртгэлийн ерөнхий газар, Монголын Ипо­текийн Корпораци (МИК), банкууд зэрэг олон байгууллагын хүчин чармайлтаар амжилттай хэрэгжүүлсэн.

Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны тухай хуулийн дагуу МИК-иас байгуулсан Тусгай зориулалтын компани 2013, 2014 онд хоёр удаа нийт 545 тэрбум төгрөгийн ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаас гарган арилжаалсан. Мөн энэ оны үлдсэн хугацаанд 500 орчим тэрбум төгрөгийн ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаас гаргахаар төлөвлөн ажиллаж байна.

Эргээд статистик үзүүлэлт яривал, хөтөлбөр хэрэгжсэнээс хойш өнөөдрийг хүртэл ипотекийн зээлийн үлдэгдэл тасралтгүй өссөөр 2014 оны долоодугаар сарын эцсийн байдлаар нийт ипотекийн зээлийн үлдэгдэл 2.5 их наяд төгрөг буюу ДНБ-ний 12 хувь, нийт зээлийн өрийн үлдэгдлийн 20 хувийг тус тус эзэлж байна.

Сүүлийн саруудад шалгуур хангасан зээлдэгчээс хамааран зээл олголт буурч байгаа хэдий ч 12 сарын дунджаар тооцсон зээл олголтын хэмжээ 122 тэрбум төгрөг байна. Зээлдэгчийн тоо 60 мянгад хүрч, ойролцоогоор 60 мянган өрхийн 180-200 мянган иргэн орон байртай болсон.

Энэхүү хөтөлбөрийн үр дүнг зөвхөн статистик үзүүлэлтээр хэмжихээс гадна өрхийн хэрэглээний бүтцэд орж буй зохистой өөрчлөлт, тогтвортой ажил эрхлэлт, дундаж орлоготой иргэдийн баялаг нэмэгдэх зэрэг нийгэмд гарч буй эерэг өөрчлөлтүүдээр хэмжиж болно.

Цаашид хоёрдогч захад суурилсан орон сууцны санхүү­жилтийн тогтолцоог хөгж­үүлэхэд хөрөнгийн зах дээр ажилладаг институциональ хөрөнгө оруулагч сангуудыг бий болгох (тухайлбал, нийг­мийн даатгалын санг дахин хөрөн­­гө­жүүлэх), сан­хүүгийн захын дэд бүт­цийг сайж­­руулах, даат­галын тогтолцоог үр ашигтай болгох замаар хөрөнгийн захын хөгжлийг эрчимжүүлэх ажлыг Засгийн газар, холбогдох төрийн байгууллагууд хэрэгжүүлэх нь энэхүү тогтолцоо урт хугацаанд ажиллахад эерэг нөлөө үзүүлэх юм.

-Орон сууцны зээлийн хугацаа хэтрэлт хэр байна?

-Орон сууцны ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтийг зээлдэгч өрхийн орлогын тодорхой хэсгээр сар бүр төлж барагдуулдаг. Тиймээс тогтвортой орлогын эх үүсвэр зээлийн чанар алдагдахгүй байхад чухал нөлөөтэй юм. Статистик мэдээнээс харахад хугацаа хэтэрсэн болон чанаргүй зээлийн нийт ипотекийн зээлд эзлэх хувь тогтвортой доогуур түвшинд байна. Монголбанкнаас 2008 онд баталсан “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам”-д ипотекийн зээлийн үйл ажиллагаанд зайлшгүй мөрдөх стандартуудыг тодорхойлж, үүний дагуу банкууд зээл олгодог тул зээлийн чанарын үзүүлэлт харьцангуй сайн байдаг.

-Өмнөх оны долоон сард зээл олголт хамгийн өндөр байсан бол энэ оны долоон сард буурсан байх юм. Энэ нь юутай холбоотой вэ?

-Орон сууцны санхүүжилтийн тогтвортой тогтолцоог бий болгох хөтөлбөрийг 2013 оны зургаадугаар сараас эхлэн хэрэгжүүлсэн бөгөөд зээлийн хүүг 8+-1 хувиар тогтоож, өөрийн өмчлөлийн орон сууцыг барьцаалан урьдчилгаа төлбөрийн зээл авах боломж бий болгон, Монголбанкнаас ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг олгосноор зээлийн эрэлт огцом өсч, банкуудын ипотекийн зээл олголт эрс нэмэгдсэн.

Тухайлбал, 2013 оны наймдугаар сард хамгийн их буюу 211 тэрбум төгрөгийн ипотекийн зээл тухайн сард олгосон байдаг. Түүнээс хойш сүүлийн 13 сарын дундаж үзүүлэлтийг авч үзвэл сард дунджаар 125 тэрбум төгрөгийн зээл олгосон байна.
Энэ оны долоодугаар сард хамгийн бага буюу 77 тэрбум төгрөгийн зээл олгосон байгаа нь нэг талаас ипотекийн зээлийн стандарт, шалгуурыг хангасан зээлдэгч аль хэдийн зээлээ авсан, шаардлага, шалгуур хангасан зээл хүсэгчийн тоо нэмэгдээгүй, нөгөө талаас эдийн засгийн идэвхжил суларснаас шалтгаалан зээлийн эрэлт буурсантай холбоотой.

-Найман хувийн зээлийн хүрээнд өмнө нь өндөр хүүтэй орон сууцны зээл авсан хэдэн иргэн найман хувийн зээл рүү хөрвөсөн бэ?

-Дэд хөтөлбөр хэрэгжихээс өмнө буюу 2013 оны тавдугаар сарын байдлаар манай улсын ипотекийн зээлдэгчийн тоо нийт 32247, ипотекийн зээлийн жигнэсэн дундаж хүү сүүлийн 12 сарын дунджаар тооцсоноор 15.5 хувь байсан.

Өнөөдрийн байдлаар эдгээр зээлдэгчдийн 57 хувь буюу 18501 зээлдэгчийн 533.6 тэрбум төгрөгийн зээлийг дэд хөтөлбөрийн хүрээнд найман хувийн хүүтэй зээлд шилжүүлсэн байна.

Ингэснээр тухайн зээлдэгчийн зээлийн өрийн дарамт хэрхэн буурс­­ныг тоон жишээгээр харуул­бал, зээлдэгч 60 сая төгрөгийг 15.5 хувийн хүүтэй, 15 жилийн хугацаатай авсан бөгөөд ипотекийн зээлийн сарын төлбөрт 860.394 төгрөг төлдөг.
Зээл авснаас хойш таван жил өнгөрсөн гэж үзье. Уг зээлийг үлдсэн 10 жилийн хугацаанд найман хувийн хүүтэй зээлд шилжүүлэн тооцвол сарын төлбөр нь 634.022 төгрөг болж, сард 226.373 төгрөг, 10 жилд нийт 27 сая төгрөгөөр зээлийн төлбөрөө буурууллаа гэсэн үг.

-Эдийн засгийн байдал, мөнгөний бодлого хатуурсан зэрэг нөхцөл байдал орон сууцны зээлд яаж нөлөөлөх вэ. Хувь хүмүүсийн сонголт, барилгын компаниудын төлбөрийн чадварт яаж нөлөөлөх вэ?

-Хэрэглээний үнийн индексээр илэрхийлсэн инфляци 2014 оны наймдугаар сарын байдлаар улсын хэмжээнд 13.7, Улаанбаатар хотын хэмжээнд 13.6 хувьтай байна. Манай улсын хувьд дотоод, гадаад макро орчин сайж­рахгүй байгаа тул дунд болон урт хугацааны макро тогтвортой байдал, санхүүгийн тогтвортой байдалд илүү ач холбогдол өгч бодлогын хүүг нэмэгдүүлэх арга хэмжээг авсан.

Хэдийгээр бодлогын хүүг өсгөх нь үйлдвэрлэл, нийт эрэлт, хэрэглээнд богино хугацаанд сөргөөр нөлөөлөх хэдий ч төгрөгийн өгөөжийг нэмэгдүүлэх замаар ханшийн сулралыг саармагжуулах, улмаар төгрөгөөс зугтах эрсдэлийг бууруулах замаар санхүүгийн тогтвортой байдал, дунд болон урт хугацааны макро тогтвортой байдалд эерэг нөлөөтэй.

Түүнчлэн инфляци өсч буй үед бодлогын хүүг өсгөх нь богино хугацаанд мөнгөний захын гэх мэт хүүг өсгөх нөлөөтэй боловч, дунд болон урт хугацааны инфляцийн хүлээлтийг бууруулж, ирээдүйд хүү буурах, макро мөчлөгийн савалгаа буурах итгэлийг бий болгосноор хөрөнгө оруулагчдын эрсдэлийн үнийг бууруулна. Энэ нь дунд болон урт хугацааны хүүг бууруулах нөлөөтэй.

-Энэ шинэ тогтолцооноос иргэд ямар сайн зүйл олж авсан бэ. Хүү бага байхыг аль ч тогтолцооны үед хэрэглэж болох ч банк олгосон зээлээ цааш нь зараад байхад иргэдэд сайн үр дагавар бий болох уу?

-Хоёрдогч захад суурилсан орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцоог бий болгосноор тодор­хой хэмжээний орлоготой, ажилтай иргэд өөрийн гэсэн орон байртай болж, ингэснээр дундаж орлоготой иргэдийн хуримтлал, баялаг нэмэгдэх, мөн иргэдийн ажил хөдөлмөр эрхлэх сонирхол, тогтвортой, хариуцлагатай ажил­лах хүсэл эрмэлзлэлийг өдөөх, нөгөө талаас нуугдмал орлого багасах, шимтгэлийн ил тод, үр ашигтай тогтолцоонд шилжих боломж бүрдэх зэрэг эерэг үр нөлөөг дагуулсан.

Банк ипотекийн зээл олгоод, цааш хоёрдогч зах дээр арилжаалж байгаа нь дараа дараагийн ипо­текийн зээлийн эх үүсвэрийг хөрөнгийн захаас бүрдүүлэх бо­ломж бий болгож байгаа тул иргэдийн урт хугацаатай орон сууцны зээлийн эх үүсвэр дутагдалд орохгүй байх сайн үр нөлөөтэй юм.
Өглөөний сонин
Б.Төгөлдөр
Бусдад түгээх
  • gplus

Сэтгэгдэл үлдээх

Уншигчдын бичсэн сэтгэгдэлд olloo.mn хариуцлага хүлээхгүй болно.
ХХЗХ-ны журмын дагуу зvй зохисгүй зарим үг, хэллэгийг хязгаарласан тул ТА сэтгэгдэл бичихдээ хууль зvйн болон ёс суртахууны хэм хэмжээг хүндэтгэнэ үү. Хэм хэмжээг зөрчсөн сэтгэгдэлийг админ устгах эрхтэй. Сэтгэгдэлтэй холбоотой санал гомдолыг 772-01100 утсаар хүлээн авна.

Сэтгэгдэлээ бичихХураах

тэмдэгтэнд багтааж бичнэ үү.
  • irgen 2014-09-15 14:11:26
    ene hudlaa shuu. minii huuchin bairiig hudaldaj avsan hun uuruu bairaa zaraad mungutei murtluu mongolbanknii hevlesen 8 huviin zeeliin tugruguur nadaa tulburuu hiisen.Ter hun bas uur hund huuchin bairaa zarsan ni avsan hun ni bas 8 huviin zeeleer tulburuu
    76.165.245.250
    Мэдэгдсэн Хариулах
  • НАМ БУСЧУУДЫН ЭВСЭЛ 2014-09-15 11:43:50
    8%-н ипотекийн зээл бол дан үл хөдлөхийнхөн болон байрны ченжүүдэд очиж байгаа юм шүү. Анх 8%-н зээл гарахад л яг энэ “Буянт-Ухаа-1” хороололд тавьсан “1м2-ын үнэ 1.280 сая төгрөг байна. Иргэд худалдан авсан байраа бусдад түрээслүүлэх, 15 жилийн хугацаанд
    103.26.193.1
    Мэдэгдсэн Хариулах